一括借り上げは本当に大丈夫？③デメリットについても考えてみよう-1

こんにちは、かとうや藤原です。こちらのカテゴリでは不動産オーナーさん向けの内容を書いております。少しでもお役に立てれば幸いです。

ここ数回は一括借り上げについて書いていこうと思っています。

不動産一括借り上げは本当に大丈夫①

不動産一括借り上げは本当に大丈夫②

さて、②で一括借り上げのメリットについて書きました。繰り返しになりますが、一括借り上げが「全然だめ」と言いたいわけではありません。

こういったサービスのご利用が合っているお客様もいらっしゃいますし、利用して良かったと思っているお客様もいらっしゃるかと思います。

ただメリットだけ見ていると後でこんなはずじゃなかったというふうになることがケースとしては多い気がします。

デメリットを検討しておく。

メリットからデメリットを読み解くのが、メリットについても考えることになると思いますので一つずつ振り返ってみましょう。

メリット1：空室とか関係ないので、ずっと毎月同じ金額が入って来るだろう＝収入安定で安心。

これはもうよくいろんなところで言われているのでご存知かと思いますが、一括借り上げ30年契約なら30年間、35年契約なら35年間、ずっと同じ借り上げ賃料が毎月30数年間入金されるわけではありません。借り上げ賃料見直しというものがあります。多くは2年に1回など、見直しがあります。

賃料が上がる場合も中にはあるでしょう。現状維持も場合によってはあるでしょう。しかし、多くは下げる交渉を管理会社はしてきます。

理由はいろいろ。

空室率が高い。

建物の老朽化。

設備が最新のものではない。

周辺の同等クラスの物件の平均賃料が下がった。などなど。

多くの方は賃貸事業を開始される場合、ローンを組まれるかと思います。大体最初の満室想定の借り上げ賃料で月々の返済を予測されると思います。

借り上げ賃料が下げられた場合、その穴埋めはどこでしたらよいでしょうか。そして、一括借り上げを最初に提案した会社はそこまでしっかり検討してくれたのでしょうか。

2016年9月1日に国土交通省から、家賃保証を巡るトラブル防止対策のため、「サブリースに関するトラブル防止について」が通知されています。

不動産管理会社はサブリース契約締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として、契約者に対して説明することを義務付けることを通知しました。

そのため、以前より管理会社も慎重にことを進めてくると考えられますが、それでも借り上げ賃料で支払えるはずだったローンの足りない分の穴埋めをするのは、オーナーさんです。

30年といったら世代が一世代変わる年月です。