定期借家物件の賃料設定を考える

こんにちは、Kato-ya(かとうや）藤原です。

現在所有されている戸建てを賃貸に出したい、

でも賃貸する期間は区切りたいということで、

定期借家という形で管理を何件も受託させていただいております。

ここで定期借家契約について少しおさらいさせていただきます。定期借家契約とは、契約期間に定めがある借家契約です。

通常の普通借家契約は貸主さんからの解約や更新の拒絶は「正当な事由（例えば、その物件を売らなくてはいけなくなった、その物件に住む必要がある。）」がない限りできないとされています。平たく言うと、貸主さんからなかなか解約できない。。。

しかし、定期借家契約は一定の期間に達したら契約が終了するような契約になります。

例えば3年・5年・10年・・・など、設定することができます。

もちろん、貸主さんと借主さんが合意すれば「再契約」という形を取る事ができます。

定期借家契約とはこういった賃貸期間の期限を決められる契約なのです。

さて、再契約が不可の定期借家契約の場合、契約時に決めてあった○○年××月△△日までには退去しなければなりません。

借主さんは退去する日のリミットが決められているということです。

そういった場合同等クラスの普通借家で契約できる物件と同じ賃料で住みたいと思うでしょうか。

ＮＯ寄りの方が多いのではないかなと思います。。

もちろん、賃貸期間が借主さんの希望にぴったり合っていたり、室内のデザインが他にないほど好みであったり、設備が信じられないほど整っていたりしたらむしろ喜んでご入居いただけるかと思います。ご条件次第です。そして、今勢いのあるつくばエクスプレス沿線なら定期借家でもいいかな、という方も確かにいらっしゃいます。。

しかし、借主さんのお引越しにもまとまった金額がかかります。

状況にもよると思いますが、一般的に戸建てのようなお部屋数の多い物件はできれば長く住みたいというニーズをお持ちの方が多い印象があります。

同等クラスの物件で普通借家物件が周辺にある場合更新が可能な普通借家を選ばれてしまう可能性が高いです。

この場合、賃料設定はどう考えればよいでしょうか。契約期間が短い場合は、その期間を加味する方が良い（=相場より少しお安く）と考えています。

周辺物件の相場と条件を見て判断することが限られた貴重な期間の中で早く入居してもらう決め手になるかと思います。

普通借家より入居者を見つけづらいよ、

といったような内容のブログになりましたが、

私は個人的には定期借家契約はとても良いものだと思っています。法人さんの社宅利用だと定期借家は条件外になることが多いのでその点は要注意ですが、むしろお勧めしたいです。物件に魅力があれば、賃料を著しく下げる、なんて必要もないですし。

また、いつか書きますが、更新がないのが定期借家ですが「再契約型」という方法で契約を続けることができます。その場合は、賃料を下げなければ普通借家のように入居者を募れないということもほとんどありません。

賃借人さんの権利に重きを置かれている普通借家契約より、貸主さんと賃借人さんの権利が対等に思います。

契約自由の原則に乗っ取ると定期借家の方が良い契約なのではないか、と思うこともあります。

もちろん対等な契約をするには賃借人さんにも内容を納得していただく必要があるのですが、お互い納得できる条件で契約をすることがトラブル回避にも繋がると思っています。

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